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中国房地产的明天,很可能是全球这三大模式的其中一种

来源于 作者:金羊毛工作坊 2017-09-26 星期二

过去十年,房价上涨是一个世界性的大趋势,我们从世界范围找出比较成功,同时又具体特色的国家或地区进行分析,设想中国房地产的明天。
过去十年,房价上涨是一个世界性的大趋势,我们从世界范围找出比较成功,同时又具体特色的国家或地区进行分析,设想中国房地产的明天。

本文核心摘要:

一、香港。香港的住房市场层次非常分明,“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡。

公共住房制度:主要由公屋和居屋构成,公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%,约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。

私人住房市场:1997年到现在,香港的房价涨幅超过50%,目前香港住房的售租比是400,超过了国际上较为认可的200~300的合理范围,房价收入比17,远高于4~6的合理范围,根据人多地少的行情,香港房地产商因地制宜,开发出了许多中小户型的楼盘,占总数的50%的居民住在私人房产中。

二、新加坡。新加坡的住房体制也是层次分明,是以公共住房为主,私人住宅为辅,包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行,为公民、永久居民和海外投资者提供住房。

公共住房制度:组屋的价格是每平米5000新币左右,家庭月均收入中位数是8666新币,房价收入比是4.5,一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

私人住宅市场:新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间,平均在1.7万新币左右,是组屋均价的三倍多,租金在10~20新币每平米每月的水平,一居室的租金大概在1200~1500新币左右。

三、德国。现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源,同时租赁房可以提供给居民的价值高,所以居民没有太大买房的需求。

房子是必需品还是奢侈品?

必需品对应的是人民的基本生存需要,是公共服务的范畴,奢侈品对应高收入人群的品质需要,可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。

过去十年,房价上涨是一个世界性的大趋势,给政府提供公共住房带来了极大的挑战,我们从世界范围找出比较成功,同时又具体特色的国家或地区进行分析,总结出“公私两手抓”的香港模式,以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种,分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。

一、“公私两手抓”的香港模式

供需是影响房价的决定性因素,所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。

从基本供需情况来看,2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右,从666.5万增加到2017年6月的739万,人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件,吸引了不少外来人口移民或投资住房,所以香港住房的需求比较旺盛。

与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给,开发率不到30%,大概331.329平方公里,以这个面积计算,香港每平方公里有2.23万人,人地关系非常紧张。

在这种情况下,香港的住房体制是“公私两手抓,两手都很硬”,一方面政府将私人住宅市场放开,让房地产商更好的服务于有消费能力的群体,同时通过土地转让金、税收等获得财政收入。另一方面将财政收入投入公共住房建设中,大力发展公屋、居屋,补贴低收入阶层,保障他们的生活。

(一)香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建设完善、层次分明,按照收入由少到多,居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房,充分考虑了各个阶层的诉求。

1、公屋制度

公屋制度:公屋在香港称为“屋邨”,是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施,将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住,是香港的“廉租房”。

“公屋制度”是否有效主要看几个方面:一是价格是否足够低廉,二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体,三是是否能有效打击滥用,保证长久有效的施行。

先看第一个问题:价格是否足够低廉。租金低廉需要有资金支持,一般是政府免费或者低价批地,同时注资双管齐下。在香港公屋由房屋委员会管理,由政府免费提供土地,并且注资给房委会建设和经营公屋,廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市内楼面面积计算,根据收入指数制定的,目前的房价大约是50港币每平方米,是私人住宅租金150~450每平米的六分之一,香港公屋配置大概平均每人12.8平方米,一个四口之家租住50平米左右的公屋,月租是2500港币。

同时,为了保证公屋租金随居民收入合理浮动,房委会还制定了租金调节机制,每两年调节一次,如果收入指数上升,委员会增加租金,幅度是收入指数的升幅或者10%,以较少者为准,这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%,若收入指数下降,则委员会减少租金,幅度是收入指数的跌幅,到目前为止,房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。

再看第二个问题:供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。香港公屋组屋稳定、合理且低廉,为低收入群体提供了住房保障,然而具体实施中,房委会有多少公屋可以提供?这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢?2016年房委会编配了33756个单位的公屋,截至17年9月19日,房委会辖下有222个公屋小区待编配。

这些公屋是不是够用?

根据香港房屋委员会和房屋署公布的信息,除了有合法在港的身份等基本条件(不需要永久居民身份,但是需要合法居留身份),申请公屋的标准是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下,两个人的家庭是每月收入1.735万,总资产33.3万。

从目前来看,每年申请公屋的人数还在持续上升,截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候,其中15.3万个一般申请家庭,13.53万配额及计分制申请家庭。

但是从每年新增的登记申请人数来看,从2012年开始就呈下降趋势,2015年新登记3.83万例。

在这些申请数目下,房委会的目标是平均轮候时间为3年,但是目前为止一般申请者的平均轮候时间呈现上升的趋势,截至2016年平均轮候4.1年。

所以从公屋的覆盖率来看,还是“供不应求”,但是达到条件的居民只要耐心等待4年时间也可以住上。

最后看第三个问题:是否有有效的退出机制,保证长久有效的施行。在香港,入住公屋不是一劳永逸的,为了保证公屋资源被妥善利用,香港还制定了《富户政策》,要求经济条件达到一定条件的家庭搬出公屋。

在公屋租住十年以后,需要每2年申报一次家庭收入和资产,如果家庭收入是限额的2~3倍,需要缴纳1.5倍的租金,如果是限额的3~5倍,需要缴纳2倍的租金,家庭收入超过公屋收入限额的5倍,或家庭总资产净值超过公屋收入限额的100倍,一年后如果收入或资产没有下降就要离开公屋,或者在香港拥有私人住宅物业,无论家庭收入或者资产都要离开公屋。

所以,在低廉的租金、广泛的覆盖范围和有效的退出机制的综合作用下,香港的公屋制度为低收入者提供了栖身之处.

2、居屋计划

“公屋”为低收入者提供了栖身之处,但是对普通居民来说,有“片瓦遮头”只是最基本的条件,条件稍微好一些的居民更希望拥有自己的住房,对于有这个需求但是仍然买不起私人住宅的居民,香港又是怎么做的呢?

这就是让“居者有其屋”的“居屋计划”,也是房委会推出的,让低收入居民可以以低于市场30%~40%的折让价获得属于自己的住房的一种保障机制。

居屋计划将房子出售给居民,建成一批就出售一批,房委会会提前在网上公布将要建成的居屋情况,包括地段、价格等,最近的一批将在2018/2019年建成,加上部分2014年由于买家撤销买卖协议而剩下的居屋一并出售,我们查到8个小区,总共可以提供2120套住房。

包括新建的彩兴苑、银河苑和银蔚苑,以彩兴苑为例,共可出售1358个单位,平均面积在35~45平米左右,总价在270~370万左右,均价8万左右。

低于市场价三成,条件很优厚,那么什么样的居民有资格申请呢?

居屋申请人一般是租住公屋的住户、房委会管理的临时房屋区和平房区的居民,以及其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭,具体分为绿表和白表两种。

绿表申请人一般是公屋租户或者经核实有资格获得公屋的特定组别公屋申请者。白表申请者一般是指低收入并且还没有申请到公屋的居民,他们的收入和资产限额是单身人士月收入2.4万港币、总资产80万港币以下,2人或以上家庭月收入4.8万港币、总资产160万港币以下。

3、“夹心层”住宅计划

在公屋、居屋和私人住宅市场之外香港还推出过“夹心层”住屋计划,是为收入收刚好超出“公屋”,但是又不足买私人住宅的居民准备的,价格低于市值30%。夹心层计划是1990年香港政府委托房屋协会兴建并管理的,但是这个计划在2000年被终止,剩余三个建成的屋苑于2000年该做私人楼宇以市价出售。

公屋、居屋和夹屋组成了香港低收入阶层的居住保障制度,较低收入的家庭可以申请公屋租住,条件有所改善的居民可以申请购买居屋,空出新的公屋来租住给其他申请者,条件进一步改善的居民可以购买私人住宅。

根据wind信息统计,截至2015年香港有公营租住房屋78.33万间,占香港总住户249.9万的31.3%。

然而无论是公屋还是居屋都是政府通过房委会提供的廉价居住设施,有没有可能高收入人群也去申请,抢占公共资源呢?

一般不会,源于两点:第一点是香港的社会公德建设和惩治手段较为完善。申请资料造假会受到严厉的惩罚,几年前一个案例是一家三口包括一个低收入妇女,她57岁没有工作的父亲和10岁的儿子,他们每月领1700多综援(低保)为生,妇女申请公屋的时候为了不用填报失联多年丈夫的收入虚报未婚,被揭发后公屋申请作废,同时被判4个月有期徒刑,缓刑2年,罚款5000港币。

第二点是,在香港住房被绑定了其他公共资源,如教育资源,所以,一般有经济能力的家庭会选择学区更好、基础设施建设更完善的私人住宅居住。

(二)香港的私人住房市场

公共住房不以营利为目的,价格不能反映供需,然而靠市场“看不见的手”调控的私人住房房价主要是由供需决定的,所以我们平时听到的关于香港房价的消息主要就是指私人住房市场。

根据前文我们知道香港的房子供不应求,人地关系紧张,根据中原城市指数来看,从1997年到现在,香港的房价涨幅超过50%,2008年金融危机以后,房价在周期性的波动下明显强劲的上涨态势。

在这样房价一路高涨的情况下,特区政府也没有过多干涉,主要有两个原因:一是香港奉行自由经济政策,二是政府也依赖房地产市场带来收入,就是土地财政。

1997年回归以后,香港的土地国有,由特区政府管理,房地产用地采取批租制,主要用公开拍卖、书面招标和协议批租三种方式,其中公开拍卖居多,价高者得。

这样一来,拍出的地价就成为政府的财政收入,根据wind数据,香港特区政府财政收入中,只地价收入和一般差饷(地税)就占总收入的20%左右,2015年是18.6%,实际值还要高于这个数字。

在这种房子“供不应求”,政府又不干预的情况下,香港的房价究竟是什么水平呢?

根据wind数据显示,截至2017年7月,香港住房的租金是每平米300~400元港币每月,售价是每平米10~20万,平均15.6万港币左右,售租比是400,也就是说香港的住房要出租33年(400/12)才能回本,超过了国际上较为认可的200~300的合理范围。

房价这么高,香港居民能赚得出房价吗?

根据wind数据显示,截至2017年6月,香港居民就业人士每月收入中位数是1.53万港币,若房价以15.6万每平米计算,一对夫妻(两人的年收入是36.72万)购买一个40平米的房子,需要624万港币,房价收入比17,意味着香港居民17年的收入才能买上一套房子,远高于合理范围4~6。

这种情况下香港居民怎么买房呢?

根据人多地少的行情,香港房地产商因地制宜,开发出了许多中小户型的楼盘,被称为“上车盘”。就是以自己的经济实力先买一个小户型房子上车,等上车以后开始享受房价上涨的福利再换房就容易很多了,这个观点我们在《用数据分析北京房价》中也提到过。

目前“上车盘”房价在300~400万港币之间的居多,面积20~40平米左右,居民需要在这不足40平米的面积上隔出两室一厅一厨一卫。如果是单人住,15平米左右的“蚊型豪宅”也很常见。

加上香港发达的金融业,房贷额度大、成本低,居民可以借到房款90%(600万以下的房子),利率2%(浮动利率,大概在这个数)的贷款。300~400万的房子,九成按揭,首付、税费和佣金等需要50万港币左右,这个入门标准看来并不难达到。

所以,香港的住房市场“公屋—居屋—夹屋—私屋”,层次分明,公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡。截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91万套,占总户数249.9万的49.5%,永久性公营租住房屋占31%。

综合来看,香港土地和住房供需不均衡的关系反映在公共住宅市场上的成本是轮候时间,轮候期持续增长,反映在私人住宅市场上成本是房价,房价一路高涨。

二、公共性住宅为主的新加坡模式

我们还是从基本的供需关系上入手,从供给上看,新加坡的居住用地只占土地总量的15%,土地年限较为多样化,常见的有99年、999年和永久地契三种(个别还有101、103年)。

从需求上看,新加坡的年中总人口从2000年的402.8万增加到2016年的560.7万,平均每年增速是2%,增长很快。

居住用地面积107.87平方公里,平均每平方公里内有7797人,比香港的2.23万人少了三分之二,新加坡的人地关系相对香港还是比较宽松的。

短时间内人口快速增长使房价有飞涨的冲动,但是新加坡的房价控制比较好,主要是一方面完善的公共住房制度,主要是组屋,使82%的居民住上了价格低廉的房子,保障了居民的基本居住条件。另一方面努力控制外来人口增长、调控私人住宅价格.

(一)新加坡的公共住房制度

1、组屋

令新加坡闻名世界的“组屋制度”源于新加坡独立后的屋荒,李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想,为提高居民的国家认同感,制定了组屋制度,截至2016年底,组屋占新加坡住房的80%。

我们还是根据分析香港时提到的公共住房分析框架分析新加坡的情况,一是价格是否足够低廉,二是供给是否足够多,三是是否有强有力的手段打击滥用,以保证长久有效施行。

先看第一个问题:价格是否足够低廉。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划,成立建屋发展局(Housing &;Development Board,HDB),帮助居民提供公共住房,随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有,将土地强制征用,无偿划拨给建屋局。

有了土地建房还需要钱,政府提供的低息贷款和居民购房贷款是建屋局的主要资金来源,所以,大量低廉土地和政府注资的支持,是组屋低价的保证。

到底有多低呢?

我们用2017年刚申请结束的一个BTO计划(就是政府发布建房计划,有申请资格的居民可以申请,人数达到一定规模则申请成功,政府再建)为例,每平米5000新币左右。

这个价格新加坡居民赚得出来吗?

2015年新加坡家庭收入报告显示,新加坡人均月收入中位数是2500新币,家庭月均收入中位数是8666新币,这样算家庭年收入是10.4万,以普通家庭申请成熟社区的四居室(一般家庭都申请三居室以上,单身人士才申请两居室及以下)47万为例,房价收入比是4.5,也就是说一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

通过图表【15】我们还看到政府对非成熟社区小户型的补贴力度极大,根据2015年新加坡家庭收入报告,住一居室与两居室的组屋家庭平均每人每年可以获得9318新币的补贴。

除了低廉的价格、丰厚的补贴,为了让居民买得起组屋,建屋局还向居民发放贷款,申请贷款的条件是单身人士月收入6000新币,普通家庭12000新币以下。

居民可以申请到房款90%的贷款(新单位的贷款上限是购买价格的90%,转售单位是转售价格或市场估值的90%,以低价者为准),以高于中央公积金利率1%进行浮动利率计息,最大还款期是25年或者到贷款者65岁,以较短的为准。

对于不符合住建局申请资格的居民,还可以向银行申请住房贷款,银行住房抵押贷款的申请金额是以还款期、是否有房贷记录为标准的,最高还款期30年,最高贷款金额是房款的80%。

再看第二个问题,供给是否足够多。

家庭至少有一人是新加坡公民,21岁以上,在新加坡和海外没有其他房产,过去30个月没有购买新加坡组屋或者受到政府的住房津贴和赠款等都符合的情况下,收入上限最少6000新币的居民就可以申请组屋,收入上限远高于中位数2500,可见新加坡的组屋可以覆盖超过半数的人,实际上是82%。

最后看三个问题,是否有强有力的手段打击滥用,以保证长久有效施行。

新加坡组屋的顺利推广离不开其严格的政策和法律保障,居民申请组屋时提供的材料如果存在弄虚作假,可能会受到5000新元罚款或6个月监禁,严重的可能两项并罚。

为了保证组屋物尽其用,不会被滥用来抵债、高价买卖,新加坡政府也制定了严格的转售限制。

首先,购买者最低持有年限是5年;其次,购买转售组屋的人必须是新加坡居民或永久居民,所以永久居民的家庭可以在组屋的转售市场上购买;最后,转售的整个过程必须在建屋局登记,并且流程完整。

转售的价格可以由买卖双方商讨,但是从现实成交情况来看,略高于新组屋的价格,可能与新加坡永久居民(绿卡)的加入有关,永久居民不能申请新组屋,但是可以在转售市场上购买二手组屋。

2、执行共管公寓

执行共管公寓:比组屋居住条件好一些的公共性住宅,又叫EC公寓,地契一般是99年,是为收入超过组屋上限,但是还不是富裕阶层的“夹心层”建设的保障性住房。

执行共管公寓与私人公寓的配置几乎是一样的,一般包括俱乐部、操场、健身房、游泳池等,但是价格只有私人公寓的7成,目前均价在1.2万新币左右,我们假设申请执行共管公寓的收入下限是1.2万新币计算(因为组屋申请上限是1.2万),如果一个家庭购买一个90平米的公寓,房价收入比是7.5,也就是说购买EC公寓的家庭,最多7年半的收入就可以买到。

和组屋一样,新的执行共管公寓购买者需要公民身份,持有5年后可以转售给新加坡永久居民,10年后自动私有化,成为私人公寓可以转售给外国人。

除了组屋和执行共管公寓,新加坡还对极低收入者采用低租金和水电补贴的方式进行扶持。

所以,新加坡公共住房保障包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”,以组屋为主。

 

(二)新加坡的私人住宅市场

私人住宅市场的土地是开发商向政府买的,分为永久性的私人土地(包括999年)和99年地权的土地。

私人住宅分为两种:私人公寓和有地私宅。

1、私人公寓

私人公寓,是开放给国外购房者的住宅,独立后,新加坡的经济发展迅速,城市基础设施和金融条件优厚,吸引了大量外国移民(就是持绿卡的永久居民)和海外投资者,拉高了私人公寓的价格,直到后来新加坡政府开始严格控制移民、增加税收,房价得到了有效的控制,根据wind数据显示,新加坡核心中央区无所有权地产(99年地权)的价格指数和租金指数增长较为平稳,从1998年到2017年6月房价增长了25.9%,租金增长了4.3%。

根据我们搜索的中介网站信息,新加坡公寓的房价在1万~2万新币之间,平均1.7万新币左右,是组屋的三倍多,租金10~20新币每平米水平,一居室的月租金大概在1200~1500新币左右。

2、有地私宅

有地私宅,一般是拥有永久地契的别墅,多数是新加坡富有的公民购买,但是部分具有较好社会地位和声望的永久居民(绿卡)在获得政府批准后也可以购买。

买私人住宅还可以申请银行贷款。

一般最多能申请到房款的80%。贷款利率随市场变动,一般都在2%以下,并且新加坡的银行住房贷款业务有一个非常特别的地方就是三年一签,三年以后可以根据不同贷款利差免费更换银行。

政府为了稳定私人住宅市场的房价也推出了一些政策,比如为了防止开发商捂盘惜售,规定了销售期,超过销售期没有完成销售的开发商将会被重罚。

所以总体来看,新加坡的住房体制也是层次分明,是以公共住房为主,私人住宅为辅,包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“私人公寓—有地私宅”,为公民、永久居民和海外投资者都提供住房。

三、租赁性住房为主的德国模式

近年来德国的人口增速较慢,2004~2011年甚至负增长,2000年以后年均人口增速是0.05%,截至2017年初德国共有8280万人,总面积为35.74万平方公里的情况下,平均每平方公里有231.7人(计算德国的土地面积没有减去未开发的部分,因为德国的土地开发率高且平均)。

需求没有高速增长是德国房价保持稳定的重要原因。

在这种人地关系并不紧张,住房需求没有大规模上涨的情况下,按理说德国的房价应该不高,居民买得起房,那买房的人应该比较多,但是出人意料的是德国人住自有房的比例很低,租房率却出奇的高,占德国总人口的近6成。

为什么德国租房率这么高?

租房率高首先需要有足够多可供出租的房子,所以需要先从德国的住房建设说起。

(一)德国的住房建设

德国的土地是私有的,所以自有住房主要来自三个地方:居民自建、和住房合作社合作建房、房地产商提供。所以,当二战结束后,德国政府需要大力增加住房供给的时候,政府采取的措施是鼓励自建房和向购房自住的人提供补贴。

居民自建方面,在德国如果法律没有明文禁止,个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产,并且还有住宅建设补贴计划。

和住房合作社合作建房方面,住房合作社是主要是为了满足低收入群体住房而成立的一种居民互助的公共性组织。居民将钱存入住房合作社,存款达到一定规模后获得租用合作社房子的资格。

而住房合作社建房的钱一部分来自会员存入的钱,一部分来自贷款,在70年代之前国家的住房问题紧张,政府给予住房合作社很大的支持,比如给期限可达100年的无息贷款,70年代以后住房合作社的建房资金就主要来自社员的入股了。

后期随着住房的增多,政府逐渐取消无息贷款的支持,1990年废除国有住房公司和住房合作社不能赚钱的限制后,这些住房合作社开始商业化的运作,接受纯投资性质的社员,但是基于德国房价上涨幅度和租房市场租金管制,所以合作社的投资价值也不会很大,不过仍有部分居民或组织会出于风险规避或慈善的角度投资合作社建房。

房地产商提供方面,我们看到的德国房价情况一般是指开发商提供的房屋价格,由于德国土地私有且居民可以自建房,所以开发商很难控制房价。

政府对房地产商采取严格的限价政策,根据《经济犯罪法》,如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉,如果超过50%,被定性为“获取暴利”,则开发商可能会被罚以高额罚款和三年有期徒刑。

在居民端,为了防止居民炒房政府的管制也非常严格,住房交易需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税,和累进税率的个人所得税,持有超过10年则不需要支付资本利得税,若未满7年转让综合税率可能高达50%。

从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为,促进了德国房地产价格的稳定,根据wind数据显示,德国房价指数一直较为平稳,2010年以后有所增长,截止到2014年5年间总涨幅为25%。

德国的房价在什么水平呢?

根据国内中介网站信息,在5~7千欧左右,均价是6千欧,购买一个70平米左右的房子需要42万欧。

德国居民赚得出来这笔房款吗?

根据wind数据显示,2010年到2017年3月德国工资指数增长30%,高于房价25%的增速,根据欧洲平均工资调查,德国目前的年收入中位数是4.38万欧,在一个家庭两个劳动力的情况下,德国的房价收入比是4.8,也就是德国家庭用4.8年的收入就可以付清房款。

在整体不高的房价下,德国还提供一种独特的合同储蓄制度(Contract Savings For Housing,CSH),专门保障居民购房贷款。

居民和金融机构签订的协议,规定一个贷款金额和一个储蓄金额,只要居民在一段时间内连续储蓄达到这个约定的储蓄金额,就有资格在未来获得这笔贷款,贷款只能用于构建、维修和租赁住房。

这种合同储蓄贷款吸引人之处在于利息低,很少受金融市场波动的影响,并且可以享受政府财政贴息和免缴利息所得税,所以德国的合同储蓄制度非常普及,约有35%的居民因为合同储蓄获得贷款,获建的住宅占德国新建总住宅的31%。

在这种情况下德国住房的增速很大。

1951年到1970年德国新增城镇人口994万人,新增住房1100万套,1970年户均住宅达到0.94,平均每户都拥有一套住房。1971年到1990年德国房子又增加了782万套,但是1990年东西德统一,东德的加入使德国的住房缺口又被扩大,从1991年到2014年德国又新增了791万套住房,户均住宅达到1.01,再次达到每户拥有一套住宅。

(二)德国的租赁住房

供给端:快速增加的住房为德国居民提供了大量的可供租赁房屋,然而这些房屋真的会被放出来出租吗?德国住房的保有环节税收(房产税)较高,按照统一征税值的3.5%再乘以当地的税率计算,网络资料显示一个140平米的房子大概是每年缴纳900欧元。

在这种情况下,将自有房子出租可以补贴税收,同时还可以享受政府的福利优惠。现存房源多、空置房源成本高两个条件为德国提供了足够多的出租房源。

需求端:看居民对出租房的需求还要看出租房能提供的价值是否能与自有房相当。

我们在《房地产市场长效机制全解析》中提到过房子按照提供的价值可以分成四大属性:消费属性(可以住)、资源属性(就近享受教育资源等公共服务)、确定属性(可以长期稳定居住、自主装修等)、财富属性(可以抵押、享受增值)。从这些属性上来看,德国的租赁房是不是具有足够的吸引力呢?

资源属性,德国没有户籍制度,所以德国居民在国家内的搬迁只要在当地Bürgeramt登记注册,所以户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源(包括子女上学、医疗、养老等)的门槛。

确定属性,德国的《租赁法》和《租金水平法》规定了房租上涨的幅度,规定3年内租金涨幅不能超过15%,超过20%算违法,房客有权将房东告上法庭,超过50%的房东会被认为谋取暴利,可入狱3年。

居民不用为避免未来租房的不确定性而自购住房,并且《租赁法》对租房解约期限也给出了明确的规定,如果租房合同的任意一方想要终止合同,租约超过5年须提前半年通知对方,租约超过8年须提前9个月,租约达到10年须提前一年,最少也必须提前3个月。这个规定有效保护居民的长期租约,对德国租房市场的发展和房价的稳定作用重大,从现实情况来看,德国超过10年、20年的长租确实非常常见。

财富属性,租房虽然不能提供财富属性,但是德国房价上涨幅度较小,作为投资手段来看虽然稳健但是回报率不高,对比之下租房不能提供财富属性就不是问题了。

消费属性:是租赁住房首先可以提供的价值。消费属性是租赁住房直接可以提供的机制,政府的租金管制和补贴(如果承租人实际缴纳租金超过家庭可承受租金(通常为家庭收入的25%),差额部分由政府补贴)增强了这种属性。

并且在消费属性方面,租赁房还有一个优势是搬迁方便,德国的人口分散,没有超大规模城市,居民平均分布在中小城镇中,随着工业的分布变迁而搬迁,这是德国居民喜欢租房的重要原因,也在德国人口增长缓慢的情况下,为工业建设提供了充足劳动力的原因,保障了德国各个地区的均衡发展,这种均衡发展反过来又促进租房市场的发展。

总的来看,德国租房市场发达的原因在于:租赁房供给多,可以提供给居民的价值高,所以居民没有太大买房的需求。

四、三个国家或地区的横向对比

综合起来,我们想要将居民收入、居住情况和其比重等变量用更直观的方式表示,需要居民的收入分布,由于没有找到相关的数据,所以假设这三个国家或地区的收入都服从正态分布。

这种假设认为当地的收入分配较均衡,极低收入和极高收入的人都较少,大部分人的收入情况集中在中间,这是比较符合实际的一种假设,但是现实中可能存在一些国家或地区的收入分布不均衡,那样就不是均匀的正态分布了,峰度和偏度越大表示当地的收入差距越大。

从香港的情况来看,(个人)收入中位数(在均匀正态分布中,中位数等于平均数)是15300元港币,收入在11250港币以下的居民可以申请公屋和居屋,全港约有31%的人居住在公屋和居屋中,加上在轮候的人,意味着有差不多但高于31%的香港居民收入在11250元以下;50%的居民居住在私宅中,也就是私宅居民的收入下限是均值;还有剩下收入高于11250,又低于15300的居民居住在“夹屋”或者轮候中。

考虑到轮候中的人,收入在11250以下的居民占比高于31%,假如是34%(房委会官网上表示为三分之一的香港居民提供住所),计算出香港居民收入的标准差是10000,所以香港居民的收入服从均值是15300,标准差是10000的正态分布,表示为:

这是一个比较理想化的模型,我们只是做一个大概的描述,所以香港居民收入和居住情况的概率密度函数如图表【26】所示。

用同样的方法看新加坡的情况,假如新加坡家庭的收入同样服从正态分布,中位数(也是均值)是8666新币,家庭收入在12000新币以下的家庭有资格申请组屋,居住在组屋的家庭占总户数的80%,也就是收入在12000以下的家庭占80%,剩余的20%家庭收入高于12000,居住在公寓和有地私宅中。

估算出新加坡家庭收入的标准差是4000,所以新加坡家庭收入服从均值是8666,标准差是4000的正态分布,表示为:

需要说明的是新加坡的组屋申请一般是以家庭为单位,单身人士的申请条件非常严格(35岁以上)而且成功概率较低,所以我们对新加坡的相关计算用家庭为单位,得到新加坡居民收入和居住情况的概率密度函数如图表【27】所示。

德国的租房和自有住房的群体划分不是以收入为标准的,存在高收入家庭租房的情况,所以不能用这种方法表示。

另外,将居民收入画成分布函数,再将人口处理一下(每段人口数除以总人口数),就可以得到洛伦兹曲线,根据洛伦兹曲线就能计算出基尼系数,我们在上述数据的基础上计算了一下,香港和新加坡的基尼系数都非常小,小到可以认为居民的收入很平均。

这主要是由正态分布的假设导致的,如果一个国家或地区的收入分布符合正态分布,则说明这个国家或地区大部分人的收入都在中位数和均值附近,没有长尾的超高收入或者超低收入。

五、住房机制背后的产业格局和财税格局

香港31%的居民住在政府提供公屋或居屋中,50%购买私人住宅,新加坡80%的家庭住在政府提供的组屋中,20%购买公寓或有地私宅,而德国60%的人选择租房。

为什么不同国家或地区之间的住房机制差别这么大?除了与当地的历史背景、地理条件、社会风俗等客观环境息息相关,更重要的是在既定条件下的政府引导作用。

所以,这个部分我们从政府的视角来看,一个国家或地区的住房制度是如何形成的。

无论是什么政体的国家或地区,政府制定住房政策的时候想要达到的目标都主要有两个:

一是福利,提供公共性住房保障低收入群体的基本生存,对应公共住房制度。

二是经济,具体分为两个方面,一是促进经济增长,二是增加财政收入,对应私人住宅制度有足够多的财政收入可以支配意味着政府将有更大的能力去实现提供公共住房的福利目的和加快经济增长的经济目的。

从政府的视角上看,这两个目标是“此消彼长”,存在冲突的。

如果政府大力建设公共性保障房,就会占用土地和政府补贴,减少财政收入,也就减少了政府可以用在经济建设上的资源,不利于经济增长。

相反的,如果政府为了刺激经济增长鼓励私人住宅市场发展,可以一方面通过卖地、税收等增加财政收入,一方面私宅远高于公共住宅的增加值会直接计入经济增长中,同时大力拉动上下游产业一起“繁荣”,但是这样会抄高房价,让大量居民买不起房子,不利于保障居民的居住条件。

所以这种情况下政府可以怎么做呢?两条路:一是“以公补私”。像香港一样,一方面大力发展私人住宅市场,收取大量土地转让金和税费,另一方面将这些财政收入用于建设公共住房,实现财富转移和收入再分配,根据图表【28】可以看到,截至2015,只地价收入和一般差饷(地税)就占香港财政收入的18.6%。

二是大力发展其他产业。像新加坡和德国的制造业,如果政府不靠房地产来增收,那么就需要发展其他产业。土地不仅可以用来建住宅,也可以用来建工厂,如果政府不依靠土地财政从私人住房市场上获得财政收入,还可以将土地以较低的价格批给工厂,减少成本,增加竞争力,提高收入,增加税收,从而获得财政收入。

香港根据其特殊的历史背景和禀赋优势,大力发展服务业,如图表【29】所示,2016年香港的服务业占总GDP的89%,其中占比最高的分别是进出口贸易、批发和零售,金融及保险,公共行政、社会及个人服务,地产、专用及商业服务和楼宇业权。

从新加坡来看,增加值占比最高的行业分别是批发零售业、制造业、商业服务业、金融保险业和其他服务业,和香港一样的是新加坡的批发零售和服务业(尤其是商业服务、金融保险)也都较为发达,但是不同的是新加坡的制造业是第二大产业,占总GDP的18%(图表【30】)。

附录

中原城市指数:由香港中原地产代理有限公司和香港城市大学联合制定的,是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份屋苑价格编制,用来描述香港房价变动情况。

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