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中国下半年楼市走势房价涨跌!最后会不会出现崩盘?答案就在这里...

来源于 BWC中文网 作者:BWC中文网财经观察员 唐安顺 2017-08-21 星期一

买房有时像赌博,但是谁的人生不是这样赌上几回呢。

买房有时像赌博,但是谁的人生不是这样赌上几回呢。

中国下半年楼市走势房价涨跌!最后会不会出现崩盘?答案就在这里...

关于购房的需求

中国还处于城镇化加速发展的阶段,国家统计局统计2016年中国城镇化率达到57.35%,而发达国 家的城镇化率达到85%-95%,目前,中等发达国家和地区的城市化率是85%,西方发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近20年左右,在这段时间内:

1、大量农村户籍的人要进城,特别是农村户籍的大学生和农村青年,他们都希望能在城市工作生活,买房落户,这样就造就了大量的购房需求;

2、城市扩大的拆迁和棚改造成一部分购房需求;
3、在城市已有房的人,需要购买改善房,或为子女购买二套房,也是一部分购房需求;

4、一部分子女已在城市定居的农村老人,如果房价能接受,他们也希望在子女的城市买房,和子女住的近些;

5、一部分房产投 资的人的需求;

所以这个购房的需求其实是很大的。

关于政府和宏观经济

对于政府而言,房地产始终是国家的支柱行业,或则说在很长一段时间内都是全球各个国家的支柱行业,中国也不例外,因为房地产涉及的行业和公司太多了,比如建材行业,家电行业、装饰装修行业、园林绿化、金属冶炼、上游的采掘业、银行金融贷款、建筑设计、建筑安装施工行业和建筑工人、交通基建等等。

一旦房地产崩盘,房产大幅贬值,将会有大量的相关企业没有生意或收不回欠款而倒闭,银行金融行业的贷款无法收回(房地产等固定资产*押贷款是银行贷款的大头),产生金融危机,大量的人员下岗,还贷能力大幅下降,购买力严重不足,开发商房子卖不出去,同时政府的土地也卖不出去,引发政府财政危机(政府财政收入中,土地拍卖及其相关税收是大头),政府各项福利支出都无法保障,引发民生问题。

以上问题会导致经济恶性循环,以至于演变为国家的经济危机,所以说政府绝不会让房价大幅下跌,但是也不会让房价不受遏制的上涨,因为一旦房地产泡沫破裂,房地产还是会崩盘,还是会产生以上经济问题。

事实也是房价大幅下跌对谁都没好处,包括没买房的大多数人,因为房地产崩盘或不景气对于你的收入都会有很大影响,甚至下岗。可能你的公司跟房地产没有直接的联系,但很有可能有很多间接的联系。

所以从长期看来房价是上涨的,除了没房的人,其他各方都希望房价上涨。

关于限购、限贷、限价、限售等

政府为什么要通过限购限贷来遏制房价?

1、房价过快上涨,容易形成房地产泡沫,泡沫一旦破灭,会引发很多经济和社会问题,很多公司和个人可能会破产。

2、群众需求和社会舆论要求政府通过限购限贷或其他手段来控制房价,让群众能买的起房。政府也希望群众能买得起房,至少也要有所行动和表态来安抚群众和舆论的情绪,这样才能维护社会的稳定

3、那么多人的购房需求不可能在短时间内满足,供不应求,政府只能通过限购限贷把一部分人拒之门外,让另一部分更有需求的人先买房。

4、限购限贷真的能够遏制房价吗?短时间内是可以的,通过限购限贷也提高购房的门槛,取消一部分人的购房资格,提高一部分人的购房成本,不让一部分人买房,减少了供需关系中的需求一环,坚持一段时间这样的政策,房价自然会降一点。

但这无异于饮鸩止渴,人为的扭曲了供需关系,集中一段时间就会爆发。

5、为什么10年到14年的限购限贷,居然让房价降下来了,而且还出现了库存过多的现象,这完全是个意外,政府没想到,开发商没想到,购房人也没想到,因为以前政府调控从来没有成功过,都是越调越高,都有点不相信政府了。现在看来,持续一段时间的限购限贷真的能让房价短期下跌。

6、最近很多城市出现了限价、限售、自持等新的调控方式,比如限定最高价,限价如果是合理且是市场价,是为了不让开发商和炒房人恶意抬高房价,那是很好的。如果仅仅只是为了强行压低房价,做表面功夫,让房价明显低于市场价,这是强行扭曲了市场经济规律。这种情况下,大家都去抢房,买房可能需要摇号,有钱你都不一定能买到,买房更困难。且此类房当做二手房再次出售的时现候,必然暴涨,如果长此以往限价,必然造成房价报复性反弹。

7、关于房地产的成本,现在宁波地区土地拍卖的结果基本上是15000-20000元/平方,建安成本毛坯1500-2000元/平方,一般精 装修1500-2000元/平方,其他就是相关税金,融资成本、管理成本。其他经济发达城市,除了土地价格不一样,其他费用都是差不多的。大家应该很清楚,到底是什么在房价上涨中起着关键的作用。

万科有句话说的还是蛮好的:房地产已经从黄金时代进入了白银时代。

但是从白银时代进入青铜时代还为时过早。

关于楼市调控长效机制--房产税

房产税大家都很关注,希望能尽快出台来限制房价。那么房产税的目的是什么?它是通过对持有多套房的人收重税,迫使其出售持有的多套房产,增加供给,调节供需关系。

其实房产税重庆和上海实施好几年了,每年税收就几个亿,摊到每套房子,1年也就千把块钱,没什么意义,为什么不把税收提高一点呢?举个例子把,在我们二三线城市,一套120平以内的三房,你觉得应该收税吗?给未成年子女或还未工作的子女买套应该收税吗?那么到底谁应该收税?大户型?改善型?很难定性,收税的条件和力度可能会引发很多社会争议,很难调节。

退一步讲,即使收税的条件和力度达到了我们的期望,持又多套房的人,迫使其出售持有的多套房产,增加供给,一定程度上调节供需关系,使房价有所下跌。那么问题来了,租房的人怎么办?每户人家只有1套房,没有多余的房产用来出租,房租会大幅上涨,你连房子都会租不起,何况买房呢。同时房租的上涨直接带动的房子的上涨,房子更具投 资价值了,即使有房产税也可以转嫁到房租上了,恶性循环又开始了。

现在政府力推的雄安新区,因为人口基数小,规划起点高,可能会有房价控制新模式,说白了,就是通过政府大规模持房,来达到控制房地产价格的目的。

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