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华生:为什么历次楼市调控都失效了?

来源于 作者:商业见地网专栏作家 东方视点 2016-07-25 星期一

借刺激经济的政策东风,商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。


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借刺激经济的政策东风,商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。

随着本世纪初房价的快速上升,至少从2003年起,政府曾多次推出了对楼市的调控措施,房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。由于工资、特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后,一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。为什么过去的调控目标一再落空,显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。

首先我们看到,从2003年起开始的约4次房地产调控主要倚重的是银行和信贷政策。问题在于银行毕竟是商业机构,而且基本上都已是上市的股份制企业。银行从简单的政府工具到商业化的企业本来也是改革的成果和方向。这就决定了商业银行对房地产调控政策的执行必然是三心二意、避重就轻、敷衍塞责。同时整体银根的松紧又是由国民经济的总体境况决定的。因此一旦宏观气氛改变,时过境迁,信贷的房地产控制必然烟消云散,甚至变本加厉。因为在上升趋势中的房价、地价以及居民按揭永远是银行最可靠稳定和最丰厚的利润来源。

所以不奇怪,借刺激经济的政策东风,商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。银行这种在利润和竞争驱使下的毫无节制,令尝试用经济手段调控的监管部门也大失所望。其实,美国次贷危机的教训已经说明,商业银行在房地产泡沫中恰恰是要严加防范和监管的对象,而不会是政府可以简单信赖的政策工具。

其次,历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。我们前面指出,土地政策与任期制的组合,未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。但是,由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款,都依赖土地价格的稳定或上涨。因此,地方政府对土地收入加重的依赖,使其必然乐见房价以及地价的稳定上升,这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力,每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。

所以,和商业银行类似,地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨,这也可以多少避免自己的麻烦和风险。但是,打压房价从而地价下跌永远不符合地方政府的利益。这样,在房价飙升时,地方政府当然不会有主动大幅调升土地供给或打压需求的动力。而一旦宏观经济风向变化,或新一轮的房地产高潮再起,地方政府自然会随波逐流,在据说是房价必涨的“市场力量”面前顺水推舟。

其三,楼市政策左右摇摆,受制于宏观经济波动的需要。这些年来,楼市政策一直在调控和抑制房价过快上涨与促进房地产业平稳健康发展之间变动。经济热了,房价涨多了,就讲调控,强调从严查税减贷;经济冷了,要拉动增长,又增贷减税缓税,救助地产商,促进房地产业发展。这样几个回合下来,开发商也好、投资投机客也罢,乃至普遍购房者都觉得看到了政府的软肋:就是房地产业拉动几十个相关部门的需求,政府要保增长就离不开房地产业的发展;而房地产业又关乎银行贷款的质量和金融安全,政府要保稳定也不能不救房地产。

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