微信朋友圈 BWCHINESE中文网RSS订阅 腾讯微博 搜狐微博 新浪微博
BWCHINESE中文网

中国一线城市房价暴涨背后的真相

来源于 作者:商业见地网专栏作家 张平 2016-04-26 星期二

在过去每一轮房地产上涨周期内,成交量增长最快的是90平方米以下总价较低的中小户型,而此次一线城市的房地产上涨周期最大的特点是,总价高的大户型成交增长很快。


推荐阅读

自2015年初起,我国房地产市场出现明显的分化走势,以北京、上海、深圳为代表的一线城市“价升量增”,而大多数三、四线城市去库存压力有增无减。房地产呈现如此分化的格局,这是我国房地产市场最近十几年来第一次出现。

现在房地产市场的状况是,一线城市特别是深圳和上海的房地产市场表现突出。上海的交易量创世界历史纪录。数据显示,2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米,成交金额达到1.4万亿元,该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。而深圳的房价2015年度涨幅也创下中国最快纪录。

同时,在过去每一轮房地产上涨周期内,成交量增长最快的是90平方米以下总价较低的中小户型,而此次一线城市的房地产上涨周期最大的特点是,总价高的大户型成交增长很快。对此,专家们给出了看上去比较能让人信服的答案。笔者归纳出以下几点;

其一,中小城市的人口向特大城市集中,导致房地产市场出现分化:大多数中小城市由于人口持续流出,房地产市场将难有起色;一线城市和部分区域中心城市由于人口持续流入,房价将不断上涨。大量外来人口导入一线城市,推高当地房价。

这看上去颇具说服力,不过还是难以解释短期的市场价格大幅度上涨。按照年度数据看,2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰,而且统计资料显示2015年度上海的常住人口出现了下降。可见,用人口流动来解释2015年以来的房价快速上涨是比较牵强的。

其二,一线城市房价过快上涨原因是政策剌激。自2015年3月30日起,国务院出台了一系列房地产刺激政策。不过,以前曾经有类似的房地产刺激或抑制政策出台,一旦出台刺激政策,各地房价都会同步上涨。而唯有这次是意外,房价上涨的是一线城市,三、四线城市并没有被刺激起来。显然,用政策刺激来解释一线城市的房价上涨在逻辑上是立不住的。

其三,深圳等一线城市2015年房价突飞猛进的原因是供需矛盾突出。深圳有一千多万常住人口,但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右,像北京、上海每年新增住房供应都超过1000万平米。很显然,深圳的住房供应是短缺的。

不过,笔者认为,深圳住房的供应一直如此,也没见往年房价大涨,而2015年深圳人口也没有发生特别大的变化,为何2015年会表现非常突出?而且一年房价涨幅在50%以上。很显然,深圳房价大涨并不是投资性需求推动,而是投机炒作资金进场兴风作浪。

实际上,人口导入、政策剌激、供需失衡都不是本轮房价上涨的主因。充其量政策剌激也只不过是此轮一线城市房价上涨的诱因。而且本轮房价上涨,更进一步加重了一线城市房地产泡沫,但对于三四线城市的去库存却效果不彰。那么,本轮房地产上涨背后主因是什么呢?

首先,自2014年11月,我国央行开始新一轮货币宽松政策开始,深圳的房价从2014年12月份开始上涨,涨得最快的时间是2015年5月份和6月份,7月份之后,深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与2014-2015年的股票市场基本雷同。此轮,深圳和上海房价上涨,主要得益于股市上涨,这让上市公司中小股东的财富迅速增加。

微信    推荐到豆瓣  豆瓣

文章内容仅代表作者观点,网站不对其真实性负责或构成投资建议。欢迎媒体或公众号转载BWCHINESE中文网内容,请务必按转载声明要求转载,违者必究。


欢迎您发表评论,部分评论会被推荐进《读者有见地》,BWCHINESE中文网保留编辑与出版的权利

会员评论数据加载中,请稍侯...

《不执着财评》

BWCHINESE中文网专栏作家张平: 每日经济智库专家,现任职于上海富大集团公司 毕业于上海财经大学国际金融系。当民众面对财经事件迷惑不解,而专家学者又不便点出事实真相时,草根财经专家便有了揭示真理的历史使命和需求。


更多

Business World, Business Wisdom

扫描关注微信公众号
分享全球商业乐趣