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中国房子70年土地租期到期怎么办?

来源于 作者:商业见地网专栏作家 张平 2016-04-19 星期二

商业见地网专栏作家张平,不管是20年还是70年,土地租期到期该怎么办呢?


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近日,有媒体报道,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。温州出现20年使用权住宅的情况虽有特殊性,对绝大多数城市居民来说,房产证上都是70年土地使用权,但温州20年土地使用权到期如何解决,具有极重要的参考意义,它关系亿万人最关心的财产问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。这意味着,全民所有(国有),即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地,都是国有土地。

我们注意到这次温州到期的住宅用地使用年限为20年,而多数城市居民房产证上是70年使用权。很多人提出这样的疑问,为什么土地使用权限规定为70年,而不是100年呢?

笔者认为原因有三;其一,当年在制定相关法律时,没有相关历史经验可以借鉴,而年限定得短点比较好调整。其二,当时中国人的平均寿命在70岁左右,这足够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期。其三,中国新建商品房质量一般是30年至50年,很可能未等到70年,房子就要推倒重建了。

现在大家关心的问题是,不管是20年还是70年,土地租期到期该怎么办呢?国内专家提出可以参照一下香港经验。根据香港地政总署网站公布的资料:香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说,香港的土地也是归政府所有,并且由政府出租给使用者。

由批租日期起计,新批土地契约的年期定为50年,承租人除须缴付地价外,还须由批租当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。所谓应课差饷租值,是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时,按年出租,估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

那50年后土地租期到期怎么办?按照规定,期满后仍可续期50年,承租人无须补缴地价,但由续期当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。从香港的操作来看,土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途),无须补缴地价,但需要每年交付3%的租金。

现在很多人觉得,我的商品房刚买了不到十年,而70年的土地使用权,看起来好遥远。但事实并非如此,土地是否到期不是按照房子的建成年代算的,而是土地出让的时间算的,这里面存在着二个问题:

一方面,你虽然刚买一套二手房才几年时间,但你房子的土地出让很可能是上世纪80年代,那么也就是说可能接近40年了,房子折旧根本没算进房价中。另一方面,2000年以后,房价开始持续上涨,部分开发商开始囤地,因为囤地收益比造房还要大,有些地一放就是十几年,甚至更长时间。你看到的是新房,但房子下面的土地指不定放了多少年呢。

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《不执着财评》

BWCHINESE中文网专栏作家张平: 每日经济智库专家,现任职于上海富大集团公司 毕业于上海财经大学国际金融系。当民众面对财经事件迷惑不解,而专家学者又不便点出事实真相时,草根财经专家便有了揭示真理的历史使命和需求。


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